Unsere Leistungen
Gutachten mit Substanz und System

Ein Gutachten ist weit mehr als eine bloße Schadensbeschreibung. Es ist Entscheidungsgrundlage, Kommunikationsmittel, Verhandlungsbasis – manchmal sogar der Wendepunkt in einem festgefahrenen Verfahren. Deshalb gehen wir bei Schröer & Kollegen SV GmbH konsequent einen interdisziplinären Weg: Wir verbinden fundiertes technisches Verständnis mit betriebswirtschaftlicher Analyse und rechtlicher Einordnung. Unser Anspruch: Jede Bewertung muss nachvollziehbar, jede Empfehlung belastbar, jeder Satz gerichtsfest sein.

Unsere Sachverständigen stehen für Klarheit in komplexen Fällen – von der ersten Spurensicherung bis zur detaillierten Plausibilitätsprüfung. Dabei begegnen wir jeder Aufgabe mit Sorgfalt, fachlicher Tiefe und dem Wissen, dass am Ende eines Gutachtens oft mehr steht als nur Zahlen: nämlich Vertrauen, Handlungssicherheit und der Weg zu einer Lösung.

Sachschäden

Bei Feuer, Wasser, Sturm oder Leitungswasserschäden geht es nicht nur um zerstörte Substanz – sondern auch um Wiederherstellbarkeit, Wirtschaftlichkeit und Zeitwert. Wir erstellen nicht nur Schadensbilder, sondern vollständige Szenarien: mit Variantenbewertung, Sanierungsvorschlägen und Abschätzung des Minderwertes.

Haftpflichtschäden

Ob Betriebshaftpflicht, Produkthaftung oder Privathaftpflicht – wir prüfen den technischen Zusammenhang, klären die Ursache, analysieren die Kausalität und bewerten den Schaden in nachvollziehbarer Höhe. Besonderes Augenmerk legen wir auf die Abgrenzung von Fremd- und Eigenschäden, von versicherten Risiken und vertraglichen Leistungen.

Bürgschaftsschäden

Betriebsunterbrechung & Verdienstausfall

Vertragserfüllungs- und Gewährleistungsbürgschaften sind komplex. Unsere Gutachten dokumentieren Leistungsstände, bewerten Rückbau- oder Fertigstellungskosten und prüfen, ob geltend gemachte Ansprüche berechtigt und prüfbar sind. Gerade im Insolvenzkontext schaffen wir Klarheit über noch geschuldete Leistungen, offene Mängel und vertragsgemäße Nachweise.

Ein wirtschaftlicher Schaden lässt sich nicht aus dem Bauch heraus bewerten. Wir analysieren mit kaufmännischer Präzision: Umsatzverluste, Kostenstrukturen, Differenzhypothese, kalkulatorische Besonderheiten. Unsere Betriebsunterbrechungsanalysen halten jedem Wirtschaftsprüfer und Richter stand – weil sie transparent und datenbasiert sind.

Spezialthemen – wenn es kompliziert wird, kommen wir

Schimmelpilzbefall in Neubauten, technische Defekte an Solaranlagen, EDV- oder Überspannungsschäden, kontaminierte Böden nach Ölaustritt – diese Fälle folgen keiner Routine. Aber sie folgen naturwissenschaftlichen, bautechnischen und rechtlichen Gesetzen. Und genau diese setzen wir in eine verständliche, belastbare und objektive Bewertung um.

Großschäden im Rückblick

Schäden sind nicht einfach nur Defekte – sie sind Folgen von Entscheidungen, Ausführungen, Bedingungen. Unsere Aufgabe ist es, den Ursprung zu erkennen, das Ausmaß einzuordnen und daraus verlässliche Konsequenzen abzuleiten. Dabei ist jedes Projekt einzigartig. Technisch, wirtschaftlich, manchmal auch politisch. Im Folgenden geben wir einen Einblick in exemplarische Fälle, die uns besonders gefordert – und bestätigt – haben.

Elbphilharmonie Hamburg Wasserschaden unter Hochspannung

Nur wenige Wochen vor der offiziellen Eröffnung der Elbphilharmonie kam es zu einem schwerwiegenden Wasserschaden im Bereich der zentralen Gebäudetechnik. Die Herausforderungen: empfindlichste Steuerungstechnik, hohe Anforderungen an Ausfallvermeidung, enge terminliche Taktung. Unser Auftrag: Ursachenforschung, Bewertung der Einflüsse auf den Bauablauf, wirtschaftliche Einordnung des Schadens. In enger Abstimmung mit Projektleitung und Versicherung entstand ein Gutachten, das nicht nur rechtlich tragfähig, sondern auch entscheidungsrelevant für das weitere Projektcontrolling war.

Flughafen BER
der unsichtbare Schaden

In der Bauphase des Flughafens Berlin Brandenburg (BER) kam es zu einem großflächigen Leitungswasserschaden in einem unterirdischen Versorgungstrakt. Das Besondere: Die Schäden blieben über Wochen unentdeckt, da sie sich in der Inbetriebnahmephase nicht unmittelbar auswirkten. Erst durch Ausfälle und technische Störungen wurde der Schaden erkennbar. Unsere Aufgabe: die rückwirkende Herleitung des Schadenverlaufs anhand von Bautagesberichten, Prüfprotokollen, Gewerkeschnitten und Materialanalysen. Ergebnis war ein mehrstufiges Gutachten, das sowohl technische Verantwortlichkeiten als auch versicherungsrelevante Aspekte klar dokumentierte.

Sprengung der „Weißen Riesen“, Duisburg – Kraft mit Folgen

Bei der spektakulären Sprengung der Hochhaussiedlung „Weiße Riesen“ kam es zu unerwarteten Schäden an angrenzenden Gebäuden. Trümmerteile trafen Fassaden, Fensterscheiben barsten, Risse bildeten sich in Putz und Mauerwerk. Unsere Sachverständigen dokumentierten sämtliche betroffenen Bauteile, führten Beweissicherungen durch und bewerteten sowohl die primären als auch die sekundären Schadensursachen. Besonders komplex war die Einordnung, welche Schäden bereits vorab bestanden – und welche durch die Sprengung verursacht wurden. Das abschließende Gutachten ermöglichte eine faire Regulierung zwischen allen Beteiligten.

Tue das, was du tust, immer so, dass das beste Ergebnis entsteht.

Wir lieben, was wir tun. Und das merkt man. Unser Team vereint technisches Ingenieurwissen, wirtschaftliche Analysefähigkeit und juristisches Regelwerkverständnis. Wir sind Spezialisten mit einem gemeinsamen Ziel: für jeden Fall die beste Lösung zu entwickeln.

Wir stehen für Sachverstand mit Rückgrat. Für Verlässlichkeit, Gründlichkeit und einen klaren Blick auf das Wesentliche.

Über uns
Schröer & Kollegen

Ihr Partner für technische Gutachten und betriebswirtschaftliche Auswertungen im Schadensfall.

Seit mehr als 50 Jahren erstellen wir unabhängige Gutachten für Versicherer, Unternehmen und private Auftraggeber. Der Standardumfang einer jeden Ermittlung umfasst die Bearbeitung folgender Grundsatzfragestellungen:

• Schadenerstaufnahme/Beweissicherung

• Darstellung aller Beteiligten

• Feststellung der Schadenart

• Ermittlung des Schadenumfanges

• Ermittlung der Schadenursache

• Ermittlung zur Haftung aus technischer Sicht

• Ermittlung der Schadenhöhe

• Mögliche Maßnahmen zur Schadenminderung

• Prüfung von Regressmöglichkeiten

9000+

50

50 Jahre Erfahrung

Unabhängige Expertisen

Wir schreiben keine Gutachten, wir schreiben Lösungen.

Ein Gutachten ist kein Meinungsbeitrag. Es ist ein präzises, nachvollziehbares und begründbares Dokument. Unsere Methodik basiert deshalb auf wissenschaftlichen Prinzipien, technischen Normen und juristischen Anforderungen – kombiniert mit jahrzehntelanger Erfahrung und gesundem Menschenverstand.

Wir verstehen jedes Schadenbild als systemisches Ereignis. Schäden entstehen nicht zufällig, sondern aus dem Zusammenspiel von Ausführung, Material, Planung und Nutzung. Unsere Gutachten sind keine Momentaufnahmen, sondern strukturierte Analysen mit klarer Aussagekraft.

So arbeiten wir
Schritt für Schritt zur belastbaren Expertise:

Erhebung:
Ortstermine mit präziser Dokumentation, strukturierter Fotobegehung, technischen Messungen und Gesprächen mit Beteiligten.

Analyse:
Aufarbeitung des Ist-Zustands, Identifikation technischer Normabweichungen, Abgleich mit Regelwerken, Auswertung von Bauunterlagen.

Bewertung:
Technische Einordnung des Schadenbildes, Prüfung auf Ursächlichkeit, Zeitwertbestimmung, Kostenkalkulation nach Marktstandards.

Entscheidungsvorbereitung:
Sanierungsvorschläge, Regressempfehlungen, wirtschaftliche Szenarien, verständlich formuliert – für Techniker, Juristen und Entscheider.

Grundlage unseres Handelns:
– DIN-Normen, VDI-Richtlinien, allgemein anerkannte Regeln der Technik (a.a.R.d.T.)
– Dokumentationspflichten nach VOB, BGB, HOAI
– Verfahrensweisen auf wissenschaftlich-technischem Niveau

Was unsere Gutachten besonders macht:

– Klarer Aufbau
– Relevante Fakten statt technischer Beliebigkeit
– Abgrenzung von Ursachen und Folgen
– Transparente Herleitung von Zahlen, Quellen und Aussagen
– Sprache, die Fachleute und Versicherer gleichermaßen verstehen

Wir schreiben nicht für Papier. Wir schreiben für Entscheidungen – damit aus Unsicherheit Klarheit wird.

Schadenmanagement – Wir bleiben dran

Ein Gutachten allein löst noch kein Problem. Deshalb endet unsere Arbeit nicht mit der Übergabe eines Dokuments – sondern beginnt in vielen Fällen genau dort: wenn die Beteiligten nach Orientierung suchen, Entscheidungen anstehen und Lösungen gebraucht werden.

Wir verstehen Schadenmanagement als aktiven Prozess – nicht als Verwaltungsaufgabe. Unsere Rolle beginnt am Ort des Geschehens: mit offenen Augen, klarem Blick und einem analytischen Verständnis für das, was passiert ist – und was als Nächstes passieren muss.

Was wir leisten:

– Organisation und Dokumentation von Sofortmaßnahmen
– Moderation zwischen Versicherer, Geschädigten und Dritten
– Bewertung von Angeboten, Sanierungskonzepten und Alternativlösungen
– Begleitung technischer Klärungen im laufenden Sanierungsprozess
– Erstellung von Variantenanalysen und Wirtschaftlichkeitsvergleichen
– Abschätzung von Stillstandszeiten, Folgeschäden und Betriebsrisiken

Unsere Stärke:

– Technisches Urteilsvermögen
– Erfahrung in Bauleitung, Sanierung und Instandsetzung
– Praxisorientierte, lösungsgerichtete Haltung
– Unabhängigkeit und Transparenz

Neues BGH-Urteil zur Haftungsverteilung bei Planungsfehlern

BGH stärkt Sorgfaltspflichten des Fachplaners bei Ausführung durch Generalunternehmer

Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (VII ZR 43/23) hat die Verantwortlichkeit von Fachplanern im Zusammenspiel mit Generalunternehmern neu bewertet – mit weitreichenden Folgen für die Schadenregulierung.

Im Urteil vom 21.03.2024 entschied der BGH, dass ein Fachplaner auch dann haftbar bleibt, wenn die Ausführung formal an einen Generalunternehmer delegiert wurde – sofern der Planer weiterhin die technische Oberhoheit innehatte oder mitwirkte. Dies betrifft insbesondere Fälle, in denen Mängel ursächlich auf fehlerhafte Planung und unzureichende Überwachung zurückzuführen sind.

Für die Praxis der Gutachtenerstellung bedeutet das:

• Die Verantwortung des Planers muss auch bei Ausführung durch Dritte stets im Blick bleiben.

• Eine klare Trennung zwischen Planungs- und Ausführungsfehlern ist gutachterlich präzise herauszuarbeiten.

• Regresspotenziale gegen Planungsbeteiligte können sich auch in vermeintlichen GU-Fällen ergeben.

Neue DIN 18534 Abdichtung von Innenräumen

DIN 18534: Was sich ändert – und was das für Schadenbewertungen bedeutet

Mit der Novellierung der DIN 18534 wurde das Thema Abdichtung in Innenräumen technisch neu gefasst. Das hat Folgen – auch für die Beurteilung von Mängeln und Folgeschäden.

Seit Mai 2023 gilt die überarbeitete Fassung der DIN 18534. Wichtige Neuerungen betreffen die Definition von Wassereinwirkungsklassen, die detailliertere Regelung für Anschlüsse und Durchdringungen sowie neue Anforderungen an Abdichtstoffe.

In der gutachterlichen Praxis führt dies zu:

– Anpassung der Beurteilungsschwellen: Was früher noch „vertretbar“ war, gilt heute ggf. als Abweichung von den a.a.R.d.T.
– Höhere Relevanz der Dokumentation: Wer den Einbau nicht belegen kann, gerät bei der Ursachenzuordnung ins Hintertreffen.
– Stärkere Gewichtung von Detailpunkten: Fehler bei Einbauteilen und Bewegungsfugen gewinnen an Bedeutung.

Unsere Empfehlung: Bei Abdichtungsschäden stets mit Blick auf die aktuelle DIN bewerten – und bei älteren Bauvorhaben Übergangsregelungen argumentativ sauber herausarbeiten.

Verdienstausfall im Hotelbetrieb nach Wasserschaden

Betriebsunterbrechung nach Leitungswasserschaden im Hotel – was ist wirklich ersatzfähig?

Ein Wasserschaden im Technikraum eines Boutiquehotels führte zu massiven Einnahmeausfällen. Die Bewertung des Verdienstausfalls erfolgte durch uns auf Grundlage konkreter Umsatz- und Kostenstrukturen.

Der Schaden trat im Januar 2024 auf. Für drei Wochen musste der Hotelbetrieb vollständig eingestellt werden. Das Hotel machte einen Verdienstausfall von 48.000 € geltend – basierend auf Durchschnittsumsätzen der Vorjahre. Unsere betriebswirtschaftliche Analyse ergab: Der tatsächliche schadenbedingte Ausfall lag bei rund 32.000 €.

Regulierung auf Basis des konkret erlittenen Ertragsausfalls, nicht pauschaler Bruttoumsätze. Diese Fallanalyse zeigt: Nur wer differenziert prüft, kann zwischen gefühltem und realem Schaden trennen.

Urteil LG Frankfurt
Schimmel trotz Stoßlüftung

LG Frankfurt: Bewohnerpflicht zur Stoßlüftung entbindet Vermieter nicht von baulicher Verantwortung

Ein aktuelles Urteil stärkt die Position von Mietern bei Schimmelschäden – mit klarer Abgrenzung zwischen Nutzerverhalten und Bauwerksmängeln.

Das Landgericht Frankfurt (Az. 2-17 S 89/23) entschied im Dezember 2023, dass eine vom Vermieter erhobene Pflicht zur dreimal täglichen Stoßlüftung zwar grundsätzlich zulässig ist – diese jedoch nicht geeignet sei, baubedingte Mängel (z. B. Wärmebrücken, fehlende Dampfsperren) zu kompensieren.

Das Gericht stellt klar:

– Der bauliche Zustand muss so beschaffen sein, dass bei normalem Lüftungsverhalten kein Schimmel entsteht.
– Eine alleinige Verhaltensverpflichtung reicht nicht aus, um Ansprüche des Mieters zu entkräften.
– Gutachten müssen Ursachen und bauliche Ausgangslage trennscharf analysieren.

Für die Schadenpraxis heißt das: Die Differenzierung zwischen nutzungsbedingter und baulich bedingter Feuchteentwicklung wird juristisch noch stärker gewichtet – und verlangt nach technisch-wissenschaftlich fundierter Aufarbeitung.

DIN EN 1996 (Mauerwerksbau)
neue Bemessungsvorgaben

Neue Eurocode-Anpassung im Mauerwerksbau – Auswirkungen auf Planung und Beurteilung

Mit der Fortschreibung der DIN EN 1996 (Eurocode 6) ändern sich Bemessungsgrundlagen für tragendes Mauerwerk – mit direkten Folgen für Nachweisführungen im Schadenfall.

Seit März 2024 gilt die aktualisierte Fassung der DIN EN 1996 in Verbindung mit dem Nationalen Anhang NA-DE. Neu sind u. a.:

– Angepasste Teilsicherheitsbeiwerte
– Neue Regeln für die Bemessung unvermörtelter Stoßfugen
– Vorgaben zur Einbindung von Ringankern und Wandkopfausbildungen
– Kategorisierung von Baustellenmörtel hinsichtlich Leistungsfähigkeit

In der Praxis bedeutet das für Sachverständige:

– Statische Nachweise älterer Bauwerke müssen differenziert betrachtet werden
– Schäden durch Setzungen, Ausknicken oder Rissbildungen sind vor dem Hintergrund der jeweils gültigen Norm zum Errichtungszeitpunkt zu bewerten
– Ein „Mangel“ nach heutiger Norm ist nicht zwangsläufig ein Mangel im Sinne der geschuldeten Beschaffenheit

Bewertung von „Sowieso-Kosten“ bei Brandschäden

Was sind eigentlich „Sowieso-Kosten“ – und wie grenze ich sie korrekt ab?

Bei der Bewertung von Sanierungsangeboten nach Brandschäden taucht regelmäßig der Begriff der „Sowieso-Kosten“ auf – ein juristisch-technisches Minenfeld, das klar differenziert werden muss.

Als „Sowieso-Kosten“ bezeichnet man solche Kosten, die auch ohne den Schadenfall bei anstehender Sanierung oder Modernisierung ohnehin angefallen wären – z. B.:

– Austausch veralteter Leitungen
– Erneuerung technisch veralteter Brandschutzverkleidungen
– Maßnahmen, die vor Schadeneintritt bereits beschlossen oder notwendig waren

Im Gutachten sind diese Kosten zu trennen von tatsächlichen Schadenkosten. Warum?

– Nur die direkt schadensbedingt anfallenden Kosten sind ersatzfähig
– Werden „Sowieso-Kosten“ ersetzt, droht eine Überentschädigung – mit Regressrisiko
– Versicherer und Auftraggeber benötigen klare Argumentation zur Abgrenzung

Solarschaden durch Spannungsüberlagerung

Überspannungsschaden an Photovoltaikanlage – ein klassischer Fall für interdisziplinäre Gutachten

Bei einem Sommergewitter fiel eine komplette PV-Anlage aus – Ursache war nicht Blitzschlag, sondern eine induktive Spannungsspitze. Unsere Analyse deckte die Schwachstelle auf.

Im Juli 2023 kam es bei einem Einfamilienhaus mit Aufdachanlage zu einem vollständigen Ausfall der Wechselrichter und Module. Die Versicherung zweifelte zunächst an der Schadensursächlichkeit, da kein direkter Blitzeintritt nachweisbar war.

Unsere Analyse ergab:
– Spannungsspitze durch induktive Kopplung über benachbarte Starkstromleitungen
– Überspannung im DC-Kreis ohne äußerlich sichtbare Brandfolge
– Ausfall von Moduloptimierern und DC-Schutz

Ergebnis:
– Schadenhöhe: rund 18.400 EUR
– Anerkennung durch die Versicherung nach Einreichung unseres Gutachtens
– Empfehlung zur Nachrüstung mit Kombiableitern nach aktueller VDE

Risse durch Rammarbeiten
Ursachen, Bewertung und Prognose nach Achmus

Erschütterungsbedingte Risse – was Rammarbeiten wirklich auslösen können

Risse in Bestandsgebäuden nach Gründungsarbeiten geben regelmäßig Anlass zu Auseinandersetzungen. Doch wann ist eine Rammung ursächlich – und wie lässt sich das objektiv vorhersagen oder bewerten? Die Prognosemethode nach Achmus bietet einen fundierten Ansatz.

Rissbildungen in Fassaden, Decken oder Bodenplatten in direkter Umgebung von Tiefgründungsmaßnahmen (z. B. Spundwandrammungen, Betonverdrängungspfählen) sind ein häufiger Streitpunkt in der Baupraxis. Geschädigte machen ihre Beobachtungen geltend – und stehen Bauunternehmen oder deren Versicherungen gegenüber, die kausale Zusammenhänge oft bezweifeln.

Typische Fragen:

• Sind die Risse neu oder schon älter?

• Passen Verlauf und Form zum typischen Erschütterungsmuster?

• Hätte man den Schaden mit entsprechender Prognose vermeiden können?

Einordnung: Ursachen und technische Dynamik

Rammarbeiten erzeugen dynamische Bodenerschütterungen, die sich wellenförmig im Baugrund ausbreiten. Dabei treten insbesondere zwei Belastungseffekte auf:

1. Schwingungsinduzierte Gebäudeschwingungen
   (v. a. relevant bei Spundwänden, Fallrammungen)
   

2. Verdrängungseffekte im Baugrund mit Hebung oder Setzung benachbarter Gründungen
   (z. B. bei vollverdrängenden Bohrpfählen)

Je nach Gebäudetyp, Untergrundbeschaffenheit und Entfernung können so Setzungsrisse, Schrägrisse in Wandbereichen oder Putzablösungen auftreten.

Die Erschütterungsprognose nach Achmus

Ein anerkannter Prognoseansatz zur Bewertung möglicher Rissgefahren stammt von Prof. Dr.-Ing. Martin Achmus (Leibniz Universität Hannover).
Seine Methodik berücksichtigt u. a.:

• Ermittlung des zulässigen Erschütterungseintrags in Bestandsgebäuden

• Schwinggeschwindigkeiten nach DIN 4150-3 (Belastungsgrenzen)

• Bodenübertragungsverhalten und Gebäuderigidität

• Energieeintrag pro Rammschlag und Verdichtungseffekt im Baugrund

Mithilfe dieser Parameter lassen sich realistische Aussagen treffen, ob bei bestimmter Entfernung, geplanter Bauweise und zu erwartenden Rammschlägen eine Rissgefährdung gegeben ist – oder nicht.

Sachverständigenpraxis: Worauf es ankommt

In der Bewertung rissbedingter Schadenbilder durch Rammarbeiten sollte ein Gutachten folgende Aspekte abdecken:

• Beweissicherung vor Beginn der Arbeiten (Fotodokumentation, Rissbreitenmessung)

• Technische Einordnung von Rissart, Rissverlauf, Lage und Tiefe

• Vergleich mit Prognosewerten nach Achmus oder alternativen Modellen

• Einbeziehung örtlicher Geologie und Gebäudezustand

• Differenzierung zwischen vibrationsinduzierten Schäden und natürlichen Setzungen
  

Konstruktive Fehlstellen bei Stahlbetondecken über Kellerräumen

„Da läuft nichts ab“ – Feuchtigkeitsschäden durch fehlende Abdichtung von Kellerdecken

Bei massiven Stahlbetondecken über Kellern oder Tiefgaragen entstehen häufig Feuchteschäden – nicht durch Undichtigkeiten, sondern durch Kondensat, Wärmestaus und fehlgeleitete Entwässerung. Ein unterschätztes Problem.

Gerade bei Altbauten der 1960er–1990er Jahre fehlt oft eine fachgerechte Abdichtung oberhalb der Kellerdecke. Das führt zu:

– Kondenswasserbildung unter Belägen bei nicht durchlüfteten Aufbauten
– Durchfeuchtung durch seitlich eindringendes Oberflächenwasser
– Frost-Tausalz-Schäden in Verbindung mit Chloridbelastung

Typische Schadenbilder:

– Feuchte Kellerdecken trotz intakter Bitumenlage
– Aufblähungen unter Fliesen, Risse entlang von Dehnfugen
– Korrosionsrisse an Stützenanschlüssen

Empfehlung:

– Untersuchung auf Taupunktlage und Aufbauverhalten
– Luftdichte Trennung zwischen warm/kalt unbedingt prüfen
– Betonfeuchte, Chloridgehalt und Rissbild als Kombibewertung erfassen

Wärmepumpe als Schadenverursacher

Die neue Schadensquelle im Altbau: Wärmepumpen und ihre technischen Nebenwirkungen

Mit der massiven Verbreitung von Wärmepumpen häufen sich auch neue, bislang unbekannte Schadenbilder. Die Kombination aus Altbausubstanz und modernen Systemen erfordert neue Bewertungskriterien.

Immer häufiger erreichen uns Fälle mit folgenden Merkmalen:

– Vibrationen durch Außeneinheiten verursachen Putz- und Fensterrisse
– Wasserschäden durch Kondensatbildung an ungedämmten Rohrleitungen
– Strombedingte Defekte an Hausverteilungen bei Überlastung durch Heizbetrieb

Relevanz für Gutachter:

– Prüfung der Montagegrundlage (Fundament, Entkopplung)
– Messung von Luftschall und Körperschall am Gebäude
– Technische Dokumentation der Anlage: Aufbau, Betrieb, Wartung
– Abgrenzung zwischen Installationsfehler, Nutzung und Altbauschwäche

Die Wärmewende bringt neue Schadensarten – und verlangt neue fachübergreifende Prüfmethoden. Hier braucht es Sachverstand, der Technik und Baukonstruktion zusammen denkt.

Schäden am Dach durch fehlerhafte Photovoltaikmontage

Wenn die Energiewende durchs Dach schlägt – typische Fehler bei PV-Anlagen

Die Zahl installierter Photovoltaikanlagen wächst rasant – leider auch die Zahl der Schäden an Dächern. Ursache sind oft Montagefehler, mangelhafte Planung oder fehlende Abstimmung mit dem Dachaufbau. Ein Fall für den Sachverständigen.

Photovoltaikanlagen werden inzwischen auf nahezu jedem Dach installiert – privat, gewerblich, industriell. Was viele nicht wissen: Die fachgerechte Planung und Montage solcher Anlagen erfordert weit mehr als nur Statiknachweise und Elektroanschlüsse. Sie greift in die bauphysikalische Funktion der Dachhaut ein – und kann bei Fehlern zu massiven Schäden führen.

Typische Schadensbilder in der Praxis:

1. Undichte Dachflächen
   
   – Durchdringung der wasserführenden Ebene ohne fachgerechte Abdichtung
   – Befestigungen direkt durch Abdichtungslagen ohne Manschetten oder Aufdopplungen
   – Inkompatibilität zwischen PV-Unterkonstruktion und Dachdeckung
   
   

2. Fehlbeanspruchung der Dachkonstruktion
   
   – Punktuelle Lastkonzentrationen durch nicht abgestimmte Montageelemente
   – Auflagerung auf ungeeigneten Sparren oder Lattung
   – Schwingungs- und Windsogverstärkung durch aerodynamisch ungünstige Modulreihen
   
   

3. Korrosionsschäden und Materialbruch
   
   – Galvanische Effekte zwischen Dachmaterialien und PV-Gestellen (z. B. Aluminium auf Zink)
   – Feuchtigkeitseintrag in die Dämmung durch unkontrollierte Schraubverbindungen
   – Rissbildung an Anschlussblechen und Übergängen
   
   

4. Brandschäden
   
   – Durchscheuern von Kabeln an scharfkantigen Dachbauteilen
   – Überhitzung an Steckverbindungen ohne ausreichende Belüftung
   – Lichtbogenbildung durch beschädigte Anschlussdosen bei Aufsparrendämmung
   
   

Gutachterlich entscheidend sind:

– Sichtung der Montageanleitung und technischen Datenblätter
– Prüfung auf Einhaltung von Hersteller- und Fachregeln (u. a. ZVDH, VDE, DGS)
– Begutachtung der Einbindung ins Dachsystem (Tragwerk, Abdichtung, Entwässerung)
– Bewertung der Rückbaukosten bei Schaden
– Dokumentation aller Abweichungen, ggf. als Beweissicherung vor Streitfall

Fallbeispiel aus unserer Praxis:

Ein 12 Jahre altes Einfamilienhaus mit Betondachsteindeckung zeigte nach Installation einer 9,8 kWp-PV-Anlage massive Durchfeuchtung im Bereich der Konterlattung. Ursache: Schraubverbindungen durch die Konterlattung ohne Dichtmanschetten, teilweise direkt durch die Unterspannbahn. Folge: Schimmel in der Zwischensparrendämmung, Deckenverfärbungen, Rückbaukosten 18.600 €. Ergebnis: vollständige Regulierung durch die Montagefirma – nach Vorlage unseres Gutachtens.

Fazit:
PV-Anlagen sind nicht nur elektrotechnisch anspruchsvoll – sie sind auch baulich hochrelevant. Wer ohne Rücksicht auf Dachaufbau, Belüftung und Lastverteilung montiert, riskiert Folgeschäden mit hohem Streitpotenzial. Umso wichtiger: eine sachlich fundierte Bewertung durch den Gutachter – bevor das Dach zur Schwachstelle der Energiewende wird.

Schimmelbildung
Nutzerverhalten oder Baumangel?

Zwischen Stoßlüftung und Wärmebrücke – wie Schimmel wirklich entsteht

Schimmelpilzbefall gehört zu den häufigsten und zugleich strittigsten Schadensbildern in der Gebäudeanalyse. Die zentrale Frage lautet fast immer: Liegt ein Baumangel vor – oder ist der Nutzer verantwortlich? Die Antwort ist technisch komplex und gutachterlich entscheidend.

Feuchtigkeit in der Raumluft ist alltäglich: durch Duschen, Kochen, Wäsche, Atmen. Problematisch wird sie erst, wenn sie nicht entweichen kann – oder dort kondensiert, wo sie Schaden anrichtet. Schimmel entsteht immer dann, wenn eine kritische Kombination aus Feuchtigkeit und Temperatur über längere Zeit bestehen bleibt. Die Ursachen sind vielfältig – und oft nicht eindeutig einem Bereich zuzuordnen.

Nutzerbedingte Ursachen:

– Unzureichende Lüftung (zu selten, zu kurz oder nur gekippt)
– Abstellen von Möbeln direkt an Außenwänden ohne Hinterlüftung
– Feuchtigkeitslasten ohne Abfuhr (z. B. Wäsche trocknen im Raum, ohne Fensteröffnung)
– Raumluftfeuchten dauerhaft > 60 % relativer Luftfeuchte

In solchen Fällen liegt keine bauphysikalische Schwachstelle vor – sondern eine Nutzung, die gegen Empfehlungen der DIN 1946-6 (Lüftung) und DIN 4108-2 (Behaglichkeit) verstößt.

Bauphysikalisch bedingte Ursachen:

1. Wärmebrücken:
   
   – Ungedämmte Wandbereiche, Deckenanschlüsse oder Rollladenkästen
   – Vor allem in Gebäuden bis ca. 1995 ohne durchgehende Dämmstrategie
   – Folge: lokale Oberflächentemperaturen < 12,6 °C → Kondensatbildung
   
   

2. Unzureichender U-Wert / mangelnde Dämmwirkung:
   
   – Bei Altbauten häufig in Außenwänden mit Hohlräumen, durchfeuchteter Dämmung oder monolithischem Mauerwerk ohne Zusatzdämmung
   – Auch bei Neubauten möglich: fehlerhafte Dämmstoffverlegung, Wärmebrücken bei Befestigungen, unsachgemäße Fensteranschlüsse
   
   

3. Undichtigkeiten in der Gebäudehülle:
   
   – Hinterläufigkeit bei Fensterbänken, Anschlüssen oder Attiken
   – Kapillar aufsteigende Feuchte bei fehlender oder defekter Horizontalsperre
   – Wassereintritt über Risse in der Fassade, z. B. durch Setzungen
   

Gutachterlich entscheidend ist:

– Messung der Raumluftfeuchte über Zeit (Langzeit-Feuchteprotokolle)
– Oberflächentemperaturmessungen an kritischen Bauteilbereichen
– Berechnung des Mindestwärmeschutzes nach DIN 4108-2
– Bestimmung des U-Wertes (auch mithilfe Thermografie und Bauteilschichtung)
– Untersuchung der Hinterlüftung von Wandflächen
– Erfassung von Nutzungsverhalten durch Interviews oder Wohnbegehungen

Fallbeispiel aus unserer Praxis:

Eine 70 m² Mietwohnung zeigte massive Schimmelbildung im Schlafzimmer an der Außenwand hinter dem Kleiderschrank. Der Vermieter verwies auf falsches Lüftungsverhalten. Unsere Untersuchung ergab jedoch:

– Wandtemperatur: nur 11,4 °C im Bereich der Sockelleiste
– Wandaufbau: Ziegelmauerwerk ohne Dämmung, geringe Speichermasse
– Taupunktunterschreitung bereits bei 50 % Luftfeuchte
– Möbelrückwand war nicht hinterlüftet, Abstand zur Wand 2 cm

Ergebnis:
Beurteilung als baubedingter Schimmelbefall mit anteiligem Nutzerbeitrag. Lösung: Dämmmaßnahme plus Abstandshalter am Schrank. Keine Mietkürzung, aber Vermeidung künftiger Schäden.

Fazit:
Die Abgrenzung zwischen nutzerbedingtem und baubedingtem Schimmelbefall erfordert technisches Verständnis, Messwerte und baurechtliche Normkenntnis. Pauschale Schuldzuweisungen führen zu Konflikten – nicht zur Lösung. Deshalb gilt: objektiv dokumentieren, klar analysieren und verständlich kommunizieren. Genau das ist Aufgabe des Sachverständigen.

DIN 18065
Treppennormen und was bei Bestandsbauten zu beachten ist

Lichtes Maß und Stolpergefahr – Treppen richtig beurteilen

Treppen unterliegen strengen Anforderungen an Maß, Sicherheit und Funktion. Doch bei Altbauten, Umbauten oder Sondernutzungen stellt sich oft die Frage: Was gilt – und was ist noch akzeptabel?

Die DIN 18065 regelt seit Jahrzehnten das sichere Begehen von Gebäudetreppen. Im Fokus stehen:

• Lichte Durchgangshöhe: min. 200 cm

• Auftrittsbreite und Steigung im richtigen Verhältnis

• Geländerhöhe, Handlaufanordnung

• Mindestlaufbreite bei Nutzungseinheiten

Im Sachverständigenkontext ist relevant:

• Altbauprivilegierung: Bestandsschutz vs. Anpassungspflicht

• Abweichung mit Nachweis: Kompensation durch Geländer, Beleuchtung, Farbgebung

• Gefährdungsbeurteilung bei Schäden: Abgetretene Stufen, wackelnde Geländer, abrutschende Beläge

  
  

Unsere Empfehlung: Treppen sind mehr als nur Bauteile – sie sind Bewegungsräume. Ihre Bewertung erfordert technisches Augenmaß und rechtliches Feingefühl.

Abwasserrohre im Bestand
typische Schwachstellen und Prüfmethoden

Was unter der Erde liegt, kann teuer werden – Rohrnetzanalysen im Altbau

Undichte oder beschädigte Grundleitungen sind eine häufige Ursache für Geruchsbelästigungen, Feuchtigkeitsschäden und spätere Setzungen. Oft bleiben sie lange unentdeckt – bis es zu spät ist.

Typische Schadensursachen:

• Wurzeleinwuchs bei alten Tonrohren

• Absenkung durch Bodensetzung

• Muffenversatz durch Bewegung oder fehlende Gleitmittel

• Materialermüdung bei Asbestzement, Faserzement, Kunststoff

• Undichtigkeiten an Übergängen zu Fallleitungen

  
  
  

Moderne Prüfverfahren:

• TV-Inspektion mit optischer Dokumentation

• Druckproben gemäß DIN EN 1610 / 1986-30

• Nebeltest zur Feststellung versteckter Undichtigkeiten

• Ortung per Sondentechnik bei nicht dokumentiertem Rohrverlauf
  
  
  

Sachverständigenrelevant:

– Differenzierung zwischen nutzungsbedingtem Verschleiß und Baufehler
– Ermittlung des Reparaturaufwands (z. B. Inliner, Aufgrabung)
– Bewertung der Sanierungskosten vs. vollständiger Neuverlegung
– Nachvollziehbarkeit der Sanierungsvorschläge


Fazit: Nur wer weiß, was unter dem Boden liegt, kann richtig entscheiden.

Balkonanschlüsse
häufige Ursache für Feuchte und Wärmebrücken

Der Balkon als Schwachstelle – wenn es von außen nach innen zieht

Balkonanschlüsse sind konstruktiv und bauphysikalisch hochsensibel. Fehler bei Ausbildung und Abdichtung führen zu Durchfeuchtung, Schimmelbildung – und teuren Sanierungen.

Typische Schwachstellen:

• Fehlende oder mangelhafte thermische Trennung

• Undichte Übergänge zwischen Türschwelle und Estrich

• Aufstehende Anschlüsse nicht DIN-konform (z. B. Abdichtungshöhe < 15 cm)

• Kapillarwirkung bei offenen Fugen im Belag

• Entwässerung ohne Notüberlauf
  
  

Gutachterliche Bewertung:

• Prüfung auf Konformität mit DIN 18531 (Abdichtung von nicht genutzten Dachflächen)

• Thermografische Analyse von Wärmebrücken

• Oberflächentemperatur- und Feuchtemessung

• Rückverfolgung zu Planungs- oder Ausführungsfehlern

Sanierung in Baudenkmälern
zwischen Substanzschutz und technischer Erneuerung

Sanieren im Denkmal – wenn jedes Detail zählt

Baudenkmäler sind keine normalen Gebäude. Sie erzählen Geschichte – und stellen höchste Anforderungen an Planung, Ausführung und gutachterliche Begleitung. Die Herausforderung liegt im Spagat zwischen bautechnischer Sicherheit und historischem Bewusstsein.

Wer in einem denkmalgeschützten Gebäude saniert, muss mehr beachten als das, was die DIN-Norm vorgibt. Historische Bausubstanz, gewachsene Konstruktionen, unbekannte Materialien – sie alle verlangen Erfahrung, Fingerspitzengefühl und eine exakte Analyse. Zugleich gilt es, moderne Anforderungen an Energieeffizienz, Nutzungskomfort und Nachhaltigkeit zu erfüllen – ohne die architektonische und kulturhistorische Identität des Objekts zu gefährden.

Typische Konfliktfelder in der Sanierungspraxis:

• Energetische Anforderungen (GEG / EnEV) vs. Fassaden- und Fenstererhalt

• Abdichtungs- und Dämmmaßnahmen bei historischen Gewölbekellern oder Natursteinwänden

• Schallschutz in Holzbalkendecken ohne vollständige Demontage

• Feuchteschutz und Lüftung bei eingeschränkter Eingriffs- oder Öffnungsmöglichkeit

• Brandschutzertüchtigung unter Erhalt von Türen, Decken oder Stuckelementen
  
  

Typische Schadenbilder im Denkmalbestand:

• Putzhohlstellen, Feuchteschäden, Rissbildungen in historischen Mauerwerksverbänden

• Schwingungsrisse oder Überlastungen bei Nachnutzungen (z. B. Café in Gründerzeitvilla)

• Undichtigkeiten durch Versprödung alter Dichtmassen (z. B. Bleiglasverfugung, Kitt)

• Mikroorganismenbefall durch veränderte Klimabedingungen nach Fenstertausch

• Schäden an bauzeitlichen Deckendurchbrüchen infolge neuer Haustechnik
  
  

Gutachterlich entscheidend ist:

– Die bautechnische Beurteilung muss die historische Konstruktion respektieren
– Normabweichungen sind nicht automatisch Mängel – solange Gebrauchstauglichkeit und Sicherheit bestehen
– Empfehlungen zur Sanierung müssen den denkmalpflegerischen Anforderungen standhalten
– Abstimmung mit Denkmalschutzbehörde und Bauaufsicht ist integraler Bestandteil des Gutachtens
– Sonderregelungen der DIN EN 1990 (Anwendung auf historische Tragwerke) sind zu beachten

Trittschallprobleme nach Sanierung
typischer Streitfall in Mehrfamilienhäusern

Wenn es wieder lauter wird – Trittschallmängel nach Bodenmodernisierung

Der Austausch von Teppich gegen Laminat oder Designbeläge kann zur akustischen Belastung für darunterliegende Wohnungen führen. Wann ist das ein Mangel – und wann einfach schlechter Geschmack?

Trittschall ist einer der häufigsten Gründe für Streitigkeiten in Eigentümergemeinschaften. Die Sanierung von Bodenbelägen ohne bauakustische Kompensation ist ein häufiger Auslöser – insbesondere bei Altbauten ohne schwimmenden Estrich.

Rechtlich-technische Relevanz:

• Nach DIN 4109-1:2018 liegt der zulässige Trittschallpegel bei max. 53 dB (bei Neubauten ggf. 46 dB)

• Teppichböden erreichen oft Pegel < 40 dB – Laminat dagegen bis zu 65 dB

• Wer verändert, muss prüfen: Ein Wechsel auf harte Beläge kann eine bauliche Veränderung mit Zustimmungspflicht darstellen (nach WEG-Recht)
  
  

Gutachterlich zu prüfen:

– Schalltechnische Messung mit Normhammerwerk
– Dokumentation vorhandener Schichtenaufbau
– Bewertung der Baualtersklasse und ursprünglichen Nutzung
– Berücksichtigung von Restfeuchte, Dehnfugen, Randdämmstreifen

Brandschutz in Altbauten
oft vernachlässigt, selten entschuldbar

Zwischen Holzdecken und offenen Durchführungen – Brandschutz als Bewertungsfaktor

Bei Umbauten oder energetischen Sanierungen wird der Brandschutz häufig übersehen – besonders in Gebäuden vor 1980. Was ist Bestandsschutz – und wann ist Nachrüstung zwingend?

Typische Mängel in der Praxis:

• Fehlende Deckendurchführungsschutz bei Kabelsträngen

• Türen ohne selbstschließende Funktion in Rettungswegen

• Schachtwände mit nicht abgedichteten Öffnungen

• Holzverkleidungen im Treppenhaus ohne B1-Nachweis
  
  

Bewertung durch Sachverständige:

• Berücksichtigung der Bauartklasse und bauzeitlichen Vorschriften

• Nachweispflicht ab Nutzungsänderung oder Eingriff in den Bestand

• DIN 4102 (alt) vs. DIN EN 13501 (neu)

• Abgrenzung zwischen brandschutztechnischem Mangel und bloßem Risiko
  
  

Fazit:
Brandschutz muss mitgedacht – und im Zweifel nachgewiesen – werden. Besonders bei Umbauten mit erhöhtem Personenrisiko (z. B. Kindergärten, Pflegeeinrichtungen) ist eine gutachterliche Bewertung unerlässlich.

Fensteranschlüsse
kleine Fehler, große Folgen

Wasser, Wind, Wärme – worauf es beim Einbau wirklich ankommt

Fenster sind Schnittstellen zwischen Innen und Außen. Fehlerhafte Anschlüsse führen zu Wärmebrücken, Undichtigkeiten, Schimmel – und Streit.

Typische Einbaufehler:

• Fehlende oder beschädigte Dichtbänder

• Undichtes Anputzprofil ohne funktionsfähigen Folienanschluss

• Falsch montierte Fensterbänke ohne Tropfkante

• Mangelhafte Abdichtung der unteren Anschlussfuge
  

Technische Anforderungen:

• EnEV/GEG-konformer U-Wert (inkl. Einbausituation!)

• Luftdichtheit nach DIN 4108-7

• Schlagregendichtheit nach RAL-Montagerichtlinien

• Mindestanforderungen an Befestigung und Lastübertragung
  

Gutachterliche Hinweise:

– Prüfung nach „3-Ebenen-Regel“ (außen schlagregendicht, innen luftdicht, dazwischen diffusionsoffen)
– Thermografie zur Aufdeckung von Wärmebrücken
– Nachweis der Anschlussdetails (Schnittzeichnung, Ausführung, Material)

Setzungsrisse in Neubauten
wann ist es noch normal?

Wenn das neue Haus Risse zeigt – Toleranzen, Ursachen und Relevanz

Rissbildungen in Neubauten sind nicht automatisch ein Baumangel – aber auch kein Bagatellfall. Die Bewertung erfordert Fachwissen, Erfahrung und Messgenauigkeit.

Setzungsrisse entstehen z. B. durch:

• ungleichmäßige Lastabtragung (z. B. bei unzureichend verdichtetem Baugrund)

• Nachschwinden von Beton

• Materialfeuchteabbau in Mauerwerk

• Veränderungen der Lastverhältnisse (z. B. durch Estrich, Dachlast)
  
  

Normative Grundlagen:

• DIN EN 1996-1-1 (Mauerwerksbemessung)

• Rissklassen nach WTA-Richtlinien (z. B. Rissbreite < 0,2 mm = zulässig)

• DIN 18550 zur Putzrissbeurteilung

• Toleranzgrenzen nach DIN 18202
  
  

Gutachterlich entscheidend:

– Ist der Riss statisch unbedenklich?
– Ist die Ursache behoben – oder noch aktiv?
– Handelt es sich um typische Setzungserscheinung – oder um eine nicht fachgerechte Ausführung?

Empfehlung:
Langzeitbeobachtung mittels Gipsplomben oder digitalem Rissmonitoring – und strukturierte Dokumentation im Gutachten.

Wärmedämmverbundsysteme (WDVS) Fassadenschäden durch Algen, Putzrisse und Wasser

Wenn’s außen grün wird – WDVS unter der Lupe

WDVS sind heute Standard – aber nicht dauerhaft wartungsfrei. Verschmutzung, Algenbewuchs, Delamination oder Rissbildung führen zu Streit über Sanierungsbedarf, Pflegepflichten und Mängel.

Typische Schadensbilder bei WDVS:

• Rissbildung im Oberputz durch thermische Belastung

• Delamination zwischen Putz und Dämmplatte

• Algen- oder Pilzbefall durch niedrige Oberflächentemperaturen

• Putzabplatzungen durch Schlagregenbelastung oder Stoß

• Fehlender Dachüberstand / ungeschützte Sockelbereiche

Gutachterliche Bewertung:

– Prüfung des Schichtenaufbaus und des Systems (Zulassung gemäß ETA / DIN 55699)
– Risskartierung inkl. Tiefe, Verlauf und Bewehrung
– Messung von Restfeuchte und Haftzugswert
– Differenzierung zwischen optischem Mangel, funktionaler Beeinträchtigung und bauphysikalischer Gefährdung

Fazit:
WDVS sind wartungspflichtig. Ihre Bewertung muss zwischen technisch notwendiger Sanierung und optisch-ästhetischer Erwartung trennen.

Estrichaufbauten – Schäden durch zu frühe Belastung und Restfeuchte

Wenn der Boden aufgibt – typische Fehler bei Estrichen

Risse, Hohllagen, Verformungen: Estriche reagieren empfindlich auf Feuchte, Belastung und Verarbeitung. Die Ursachen sind häufig vermeidbar – und gutachterlich meist eindeutig einzuordnen.

Typische Fehlerquellen:

• Zu frühes Belegen trotz unzureichender CM-Messung

• Unsachgemäße Bewehrung oder fehlender Randdämmstreifen

• Ungleichmäßige Trocknung durch schlechte Lüftung

• Hohllagen durch Putzrückstände oder Folien unter der Dämmschicht

• Risse durch Zwängung (z. B. an Türzargen, Heizleitungen, Randzonen)

Normative Grundlagen:

– DIN 18560 (Estricharten, Anforderungen)
– TKB-Merkblatt 10 (Belegreife, Prüfung)
– CM-Messung gemäß Trocknungsstufen
– DIN EN 13813 (Mörtelklassifizierung)

Erschütterungsmessungen an Baustellen
Pflicht oder Vorsorge?

Wenn der Boden bebt – Erschütterungsmessung als Schutzmaßnahme und Nachweisführung

Baustellen mit Ramm-, Verdichtungs- oder Abbrucharbeiten erzeugen Erschütterungen, die umliegende Gebäude gefährden können. Erschütterungsmessungen dienen dabei nicht nur dem Schutz – sondern auch der rechtlichen Absicherung aller Beteiligten.

Erschütterungen durch Bautätigkeiten sind kein Randphänomen. Ob Spundwandrammung, Fallgewicht, Vibrationswalze oder Abbruchbagger – alle diese Arbeiten erzeugen dynamische Lasten, die sich über den Baugrund fortpflanzen. Die Auswirkungen reichen von leichten Putzrissen bis hin zu statisch relevanten Gebäudeschäden – insbesondere bei Altbauten, Fachwerkhäusern oder sensiblen Bestandsstrukturen.

Wann sind Erschütterungsmessungen erforderlich?

Nach DIN 4150-3 (Einwirkungen auf bauliche Anlagen) sollten Erschütterungsmessungen immer dann durchgeführt werden, wenn:

• Empfindliche Nachbarbebauung vorhanden ist (Altbau, Fachwerk, Denkmal)

• Arbeiten mit erheblichem Energieeintrag geplant sind (z. B. Rammen, Verdichten, Sprengen)

• Risse oder Vorschäden im Umfeld bestehen, die sich ausweiten könnten

• Regressforderungen durch Dritte wahrscheinlich sind

• Die Baubehörde sie als Auflage vorgibt oder der Bauherr seine Sorgfaltspflicht dokumentieren will

Technische Grundlagen:

• Messung erfolgt mit 3-Achsen-Beschleunigungssensoren (häufig als Geofon)

• Beurteilung nach Scheitelwert der Geschwindigkeit (vₛₑ) in mm/s

• Grenzwerte je nach Gebäudekategorie (Wohngebäude, Industrie, Denkmalschutz)

• Relevante Schwellen:
  – 5 mm/s für empfindliche Bestandsgebäude
  – 8–10 mm/s für normale Mauerwerkskonstruktionen
  – >12 mm/s nur für sehr robuste Konstruktionen zulässig

Wie funktioniert die Bewertung?

• Messdaten werden kontinuierlich über ein Kalibriergerät erfasst

• Ein Ereignisprotokoll dokumentiert Spitzenwerte, Dauer, Frequenzbereich

• Vergleich mit Referenzgrenzwerten der DIN 4150-3

• Ergebnis: Beurteilung, ob kritische Schwellen überschritten wurden

• Bei Überschreitung: Sofortige Anpassung der Bauweise / Reduktion der Energieeinträge

Gutachterlich entscheidend:

• Vor Beginn der Arbeiten sollte eine Beweissicherung erfolgen (Fotodokumentation, ggf. Risskartierung)

• Die Messung dient der objektiven Nachvollziehbarkeit im Fall von Schadensbehauptungen

• Rückwirkende Messung ist nicht möglich – Prävention schützt vor Prozessrisiken

• Die Erschütterungsprognose (z. B. nach Achmus) kann ergänzend erstellt werden, um im Vorfeld kritische Zonen zu identifizieren

Beispiel aus der Praxis:

Bei der Sanierung einer innerstädtischen Tiefgarage (mit Mikropfahlgründung) wurden umliegende Altbauten mit einer Erschütterungsmessung überwacht. Während der Bohrarbeiten traten kurzzeitig Schwinggeschwindigkeiten von 6,3 mm/s auf – unterhalb der kritischen Schwelle. In einem späteren Haftungsstreit konnte die ausführende Firma nachweisen, dass keine normrelevante Erschütterung aufgetreten war – auf Basis des durch uns erstellten Gutachtens.

Erschütterungsmessungen sind kein Luxus, sondern ein präventives Schutzinstrument – technisch messbar, juristisch belastbar. Sie schaffen Sicherheit für Bauherren, Nachbarn und Behörden. Und im Streitfall sind sie oft das einzige objektive Mittel zur Klärung der Frage: Hat die Baustelle das Gebäude geschädigt – oder nicht?

Luftdichtheitsprüfung
Kontrolle der Gebäudehülle mit Methode

Blower-Door-Test: Wie luftdicht muss ein Gebäude wirklich sein?

Die Luftdichtheit eines Gebäudes ist entscheidend für Energieeffizienz, Bauschadensfreiheit und Wohnkomfort. Der Blower-Door-Test ist das Mittel der Wahl – und mehr als nur ein Pflichtpunkt im Effizienzhausnachwei

Die Luftdichtheit ist in der Bauphysik ein zentrales Kriterium für funktionierende Dämmung, Vermeidung von Tauwasser und kontrolliertes Lüften. Undichte Gebäudehüllen führen zu Zugerscheinungen, erhöhtem Energieverbrauch, Schimmelrisiken – und in vielen Fällen zu rechtlichen Auseinandersetzungen bei Abweichung vom geschuldeten Standard.

Was ist ein Blower-Door-Test?

Der Differenzdrucktest (Blower-Door-Test) ist ein Messverfahren nach DIN EN ISO 9972 (vormals DIN 13829), mit dem die Luftwechselrate eines Gebäudes unter definierten Druckbedingungen gemessen wird.

So funktioniert’s:

• In eine Außentür wird ein ventilatorgestützter Messrahmen eingesetzt

• Das Gebäude wird auf -50 Pa und +50 Pa Druck gebracht

• Undichtigkeiten (z. B. an Fenstern, Anschlüssen, Durchführungen) werden lokalisiert

• Die Luftwechselrate n₅₀ (Volumenwechsel pro Stunde) wird berechnet

Zulässige Werte:

• n₅₀ ≤ 3,0 h⁻¹ bei freier Lüftung (z. B. Fensterlüftung)

• n₅₀ ≤ 1,5 h⁻¹ bei mechanischer Lüftungsanlage

• Passivhäuser: n₅₀ ≤ 0,6 h⁻¹

Typische Fehlerquellen und Schwachstellen:

• Undichte Fenster- oder Türanschlüsse

• Luftaustritt an Steckdosen in Außenwänden

• Undichte Folienanschlüsse im Dachausbau

• Fehlende Verklebung im Bereich von Durchdringungen (z. B. Lüftungsrohre, Kabel, Rohre)

• Unvollständig ausgeführte luftdichte Ebene bei Trockenbauwänden

Gutachterlich relevant ist:

– Bei Mängelanzeigen wegen Zugluft, Schimmel oder Energieverlust ist die Luftdichtheitsprüfung oft entscheidend
– Bei Förderprogrammen (KfW/BEG) ist der Nachweis Pflicht – und ein Fehler führt zu Rückforderungen
– Im Streitfall (z. B. Neubauabnahme) ist die Prüfung objektiv, gerichtsfest und nachvollziehbar dokumentierbar
– Eine Auffindung von Leckagen (z. B. durch Thermografie oder Anemometer) kann punktgenau erfolgen

Praxiserfahrung:

In einem Neubauprojekt mit KfW-55-Standard war der Blower-Door-Test zunächst mit n₅₀ = 3,4 h⁻¹ nicht bestanden. Nach lokaler Nachbesserung (z. B. Fensteranschlüsse, Kabeldurchführungen, Dachdämmung) konnte der Wert auf 1,3 h⁻¹ gesenkt werden – was zur Auszahlung der vollen Förderung führte. Die Begleitung durch unser Büro erfolgte inklusive Gutachtenerstellung, Nachprüfung und Bestätigung.

Fazit:
Der Blower-Door-Test ist ein bewährtes Werkzeug zur Bewertung der Luftdichtheit. Für Sachverständige ist er eine objektive Messgrundlage bei Mängeln – für Planer ein Kontrollinstrument – für Bauherren ein Sicherheitsnachweis. Und für Juristen: ein gerichtsverwertbares Beweismittel.

Schimmelpilzbefall in Gebäuden
Ursachen, Diagnostik und gutachterliche Bewertung

Schimmelpilzbefall zählt zu den häufigsten und zugleich strittigsten Schadensbildern im Gebäudebestand. Während der sichtbare Befall häufig nur als ästhetisches oder hygienisches Problem wahrgenommen wird, verbergen sich dahinter in vielen Fällen tieferliegende bauphysikalische Mängel, Nutzungsdefizite oder konstruktive Fehlstellen. Die Bewertung, Einordnung und Sanierung von Schimmelpilzschäden ist daher eine interdisziplinäre Aufgabe, die fundierte Kenntnisse in Bauphysik, Mikrobiologie, Gebäudetechnik und Gutachtermethodik voraussetzt.

Mit zunehmender energetischer Sanierung von Bestandsgebäuden, der Anwendung dichter Gebäudehüllen und der gesteigerten Sensibilität gegenüber Innenraumluftqualität nimmt auch die Relevanz von Schimmelpilzanalysen zu. Im Bereich der Versicherungsschäden, Mietrechtsstreitigkeiten und baubegleitenden Qualitätssicherung spielt die sachverständige Beurteilung eine zentrale Rolle – sowohl zur Ursachenklärung als auch zur Haftungsabgrenzung.

Der vorliegende Aufsatz behandelt die Grundlagen, Ursachen, Diagnoseverfahren und gutachterliche Vorgehensweisen bei Schimmelpilzschäden in Gebäuden. Besonderer Fokus liegt auf der technischen Differenzierung zwischen nutzerbedingten und baubedingten Ursachen, der normativen Bewertung sowie auf praxisnahen Empfehlungen für die sachverständige Bearbeitung.

Schimmelpilze sind ubiquitär vorkommende Mikroorganismen, die sich durch Sporen vermehren und unter bestimmten Umweltbedingungen in Innenräumen ansiedeln können. Der Begriff „Schimmel“ bezeichnet hierbei keine einzelne Art, sondern eine Vielzahl von Schimmelpilzgattungen – z. B. Aspergillus, Penicillium, Cladosporium, Alternaria – die unter bestimmten Umständen sichtbar oder gesundheitlich relevant werden.

Für das Wachstum von Schimmelpilzen sind vor allem drei Bedingungen entscheidend:

• Feuchtigkeit: Die wichtigste Voraussetzung. Die kritische relative Luftfeuchte an der Bauteiloberfläche liegt meist bei 80–85 %. Dauerhaft hohe Feuchtigkeit oder Tauwasserbildung führen zur Aktivierung ruhender Sporen.

• Temperatur: Optimale Wachstumsbedingungen bestehen zwischen 20–30 °C, allerdings sind viele Arten auch in kühleren Bereichen aktiv.

• Nährstoffe: Schimmelpilze benötigen organisches Material – dies kann auch Staub, Tapetenkleister, Dispersionsfarben oder Zellulose aus Gipskarton sein.

Ein wesentlicher Mechanismus für die Entstehung von Feuchtigkeit an Bauteiloberflächen ist die Taupunktunterschreitung. Wird an einem Punkt die Oberflächentemperatur so weit unterschritten, dass die Raumluft dort kondensiert, entsteht mikroskopisch feuchtes Milieu – das ideale Habitat für Schimmelpilze.

Die Taupunkttemperatur hängt direkt von der Raumlufttemperatur und -feuchte ab. In einem Wohnraum mit 20 °C und 60 % relativer Luftfeuchte liegt der Taupunkt bei ca. 12,0 °C. Wird diese Temperatur an einer Wandfläche unterschritten, setzt Kondensation ein – typischerweise in Raumecken, hinter Möbeln oder an Wärmebrücken.

Schimmelbefall ist selten die Ursache – sondern ein Symptom. In den meisten Fällen deutet er auf eine Störung im bauphysikalischen Gleichgewicht hin: eine Kombination aus kritischer Oberflächentemperatur, zu hoher Raumluftfeuchtigkeit und unzureichender Luftbewegung. Insofern ist das Auftreten von Schimmel oft der sichtbare Hinweis auf ein tieferliegendes Problem – sei es im Nutzerverhalten oder in der Konstruktion.

Die sachverständige Beurteilung von Schimmelpilzschäden in Innenräumen basiert auf einer Vielzahl von technischen Regelwerken. Diese dienen als Grundlage für die Bewertung der baulichen Ausführung, des thermischen Verhaltens von Bauteilen sowie der lüftungstechnischen Rahmenbedingungen.

Zentrale technische Regelwerke:

• DIN 4108-2: Mindestanforderungen an den Wärmeschutz zur Vermeidung von Kondensat- und Schimmelbildung auf Innenoberflächen. Die Norm definiert eine kritische Oberflächentemperaturfaktor (fRsi), der im Wohnraum ≥ 0,70 betragen muss.

• DIN 1946-6: Lüftung von Wohnungen. Sie beschreibt Anforderungen an lüftungstechnische Maßnahmen, um hygienisch erforderlichen Luftwechsel sicherzustellen.

• DIN EN ISO 13788: Berechnung der Oberflächentemperaturen zur Vermeidung von Kondensatbildung an Bauteilen.

• VDI 6022 Blatt 1: Hygieneanforderungen an raumlufttechnische Anlagen – indirekt relevant bei Belüftungsschwächen.

• UBA-Leitfaden zur Bewertung und Sanierung von Schimmelpilzbefall in Innenräumen (2023): Praxisorientierte Handlungsempfehlung für die Risikobewertung und Sanierungsplanung – auch für Sachverständige, Mediziner und Behörden.

Warum Unterfangungen immer zu Rissen im unterfangenen Gebäude führen müssen

Einleitung

Unterfangungen, also das abschnittsweise Herstellen eines neuen, tieferen Fundamentes unter einem bestehenden Bauwerk, sind in der Baupraxis häufig unvermeidbar, zum Beispiel wenn neben einem Altbau mit flacher Gründung eine tiefgegründete Baugrube ausgehoben werden soll. Trotz sorgfältiger Planung und Ausführung lassen sich Schäden am Bestandsgebäude dabei nicht gänzlich ausschließen. Insbesondere treten regelmäßig Setzungen – das heißt bleibende Senkungen des Bauwerks – und infolgedessen Risse im Mauerwerk oder Beton auf. Diese Rissbildungen sind systemimmanent und technisch nicht vollständig vermeidbar. Die technischen Ursachen liegen vor allem in Setzungsmechanismen und Spannungsveränderungen im Baugrund infolge der Unterfangung. Normative Vorgaben und rechtliche Konsequenzen werden in diesem Zusammenhang ebenfalls erläutert.

Technische Ursachen der Rissbildung bei Unterfangungen

Der zentrale Grund, warum Unterfangungen zwangsläufig zu Verformungen und Rissen führen, liegt in der Umlagerung der Bauwerkslasten. Durch die Unterfangung wird die Last des Gebäudes auf eine neue, tiefer liegende Gründungsebene übertragen. Selbst unter optimalen Bedingungen bedeutet dies, dass die Lasten zum zweiten Mal in neuer Tiefe und auf neuen Fundamenten in den Baugrund eingeleitet werden – ein Vorgang, der stets mit Bauwerksverformungen einhergeht. Während der Lastumlagerung ändern sich die Spannungen im Boden: Zunächst kommt es lokal zu einer Entlastung beim Aushub unter dem Fundament, anschließend zu einer erneuten Belastung des tieferen Baugrunds durch das neue Fundament. Dieser Spannungsumlauf verursacht unweigerlich kleine Setzungen des Baugrunds unter dem Bestandsgebäude. Die Unterfangungskonstruktion kann zwar so steif wie möglich ausgebildet werden oder mittels kontrollierter Hebungen teilweise entgegenwirken, um Setzungen auszugleichen, jedoch lassen sich geringe Senkungen selbst mit aufwendigen Gegenmaßnahmen nicht völlig vermeiden.

Bereits kleinste Setzungen im Millimeterbereich können in einem Bauwerk Risse auslösen. Das unterfangene Gebäude erfährt eine Differentialbewegung – typischerweise senkt es sich in dem Bereich ab, wo der Bodenaushub stattfand, während weiter entfernt liegende Teile nahezu stillstehen. Diese unterschiedliche Bewegung führt zu Zugspannungen im aufgehenden Bauwerk, die spröde Baustoffe wie Mauerwerk, Putz oder unbewehrten Beton mit Rissbildung beantworten. Entscheidend ist hierbei auch der Materialzustand des Bestands: Ein steifer, aber rissanfälliger Altbau mit ermüdetem Mauerwerk wird eher sichtbare Risse entwickeln als ein duktileres oder bereits durch Bewehrung zusammengehaltenes Bauteil. Die einschlägige Norm stellt klar, dass solche Risse je nach Material und Zustand unterschiedlich ausfallen können – bei Stahlbeton gelten zum Beispiel Haarrisse bis etwa 0,2 mm Breite als üblich. Wichtig ist jedoch, dass die Standsicherheit des Gebäudes durch derartige Haarrisse nicht beeinträchtigt wird; es handelt sich um Gebrauchstauglichkeitsbeeinträchtigungen, nicht um Tragfähigkeitsversagen.

Ein weiterer entscheidender Faktor ist die abschnittsweise Bauausführung bei Unterfangungen. Aus Gründen der Standsicherheit darf niemals das komplette Fundament auf einmal untergraben werden. Stattdessen erfolgt die Unterfangung in kleinen Abschnitten (Stichgräben) nach dem Pilgerschritt-Verfahren, bei dem versetzt vorgegangen wird: Immer zwischen zwei neu hergestellten Abschnitten bleibt mindestens ein unberührter Bereich als Stütze stehen. Durch diese sequenzielle Bauweise wird die Gründung schrittweise erneuert. Allerdings kann jeder dieser Arbeitstakte eine kleine Setzung hervorrufen – und damit potenziell neue Risse oder eine Weiteröffnung bestehender Risse. Bei größeren Fundamenttiefen sind oft mehrere horizontale Abschnitte übereinander notwendig; auch dabei ist zu erwarten, dass die unvermeidlichen Verformungen und Setzungen mehrfach auftreten. Mit anderen Worten: Findet die Unterfangung in mehreren Phasen statt, können sich die Setzungsbeträge addieren. Diese wiederholten geringfügigen Bewegungen führen kumulativ ebenfalls zu Rissbildung im Bauwerk, selbst wenn jede einzelne Phase nur Millimeterbruchteile an Verformung erzeugt. Die Praxis zeigt, dass Unterfangungen – so vorsichtig sie auch durchgeführt werden – praktisch immer feine Risse (häufig als Setzungsrisse erkennbar) im Bestandsgebäude hinterlassen.

Auch die Baugrundverhältnisse beeinflussen das Ausmaß der Setzungen und damit der Risse. In nichtbindigen Böden (zum Beispiel Sand oder Kies) fehlt eine natürliche Kohäsion; beim Aushub bricht das Korngefüge sofort etwas nach, was Setzungen begünstigt. Bindige Böden (Tone, Lehme) oder eine gewisse Kapillarkohäsion des feuchten Bodens können kurzfristig stabilisierend wirken, sodass der Baugrund die Last für kurze Zeit ohne nennenswerte Setzung zu tragen vermag. Doch selbst hier kommt es über die Dauer der Arbeiten zu einer Neukonsolidierung des Bodens unter veränderter Spannungsverteilung, was kleine Senkungen mit sich bringt. Zusätzlich ist zu beachten, dass die Unterfangungsabschnitte meist mit etwas Spiel unter das Bestandsfundament eingebracht werden müssen – zum Beispiel um sie ausbetonieren zu können –, sodass erst durch nachträgliches Verkeilen oder Quellen des Vergussmörtels ein vollflächiger Kraftschluss entsteht. Während dieses Vorgangs kann das Gebäude sich minimal setzen, bis alle Hohlräume vollständig geschlossen und die neuen Fundamente die Last voll tragen. Insgesamt sind die während einer Unterfangung auftretenden Verformungen zwar geringfügig, aber unvermeidlich – und jede Verformung des Baugrunds spiegelt sich als Riss oder Haarriss im Baukörper wider.

Normative Bewertung nach DIN 4123

Die Unvermeidbarkeit kleiner Setzungen und Risse bei Unterfangungen wird auch normativ ausdrücklich anerkannt. In DIN 4123:2011-05 („Ausschachtungen, Gründungen und Unterfangungen im Bereich bestehender Gebäude“) wird klargestellt, dass selbst bei sorgfältiger Planung und Ausführung geringfügige Verformungen des Bestands nicht auszuschließen sind. Anmerkung 3 zu Abschnitt 1 der Norm führt aus: „Als weitgehend unvermeidbar gelten ganz allgemein Setzungen der unterfangenen Gebäudeteile bis 5 mm sowie Risse, deren Breite vom Material und vom Zustand des Bauteils abhängt, z. B. Haarrisse bis 0,2 mm bei Stahlbetonbauteilen.“ Damit definiert die Norm gewissermaßen einen Toleranzbereich für solche Begleiterscheinungen: Setzungen in dieser Größenordnung und daraus resultierende Haarrisse stellen keinen Ausführungsfehler dar, sondern sind systembedingt. Wichtig ist dabei der Zusatz „je nach Zustand und Bauweise“ – ein gut erhaltenes, robustes Gebäude mag nur kaum sichtbare Haarrisse davontragen, während ein vorgeschädigtes Mauerwerksgebäude auch Risse im etwas größeren Umfang (etwa Putzrisse) erleiden könnte, ohne dass die Norm verletzt wird.

Überdies weist die Norm an späterer Stelle auf den kumulativen Effekt mehrstufiger Unterfangungen hin. Bei einer sogenannten lamellenweisen Unterfangung, also abschnittsweiser Herstellung in mehreren Bauabschnitten, kann der „unvermeidliche“ Setzungsbetrag mehrfach eintreten, sofern mehrere Abschnitte nacheinander ausgeführt werden müssen. Praktisch bedeutet dies, dass bei groß dimensionierten Unterfangungen, etwa sehr tief reichenden oder lang gestreckten Unterfangungswänden, insgesamt auch mehr als 5 mm Setzung zusammenkommen können, verteilt über mehrere Bauphasen. Die Norm fordert daher umfangreiche Maßnahmen zur Begrenzung und Überwachung der Verformungen, um die Auswirkungen auf den Bestand so klein wie möglich zu halten. Hierzu zählen unter anderem genaue statische Nachweise, eine abschnittsweise Bauausführung nach definierten Maximalabmessungen sowie die Überwachung mittels Höhenmesspunkten und Riss-Monitoring. Ziel ist, den Abstand zum Grenzzustand der Gebrauchstauglichkeit ausreichend groß zu halten – die Gebrauchstauglichkeit des Nachbargebäudes soll also trotz unvermeidbarer Haarrisse und Setzungen gewährleistet bleiben. Solange sich die Rissbreiten im Rahmen des in der Norm genannten Bereichs bewegen, gilt die Unterfangungsmaßnahme als normgerecht und technisch erfolgreich umgesetzt.

Rechtliche Folgen und Hinweise für Bauherren

Wenn kleinere Schäden wie Risse bei einer Unterfangung systemimmanent und unvermeidbar sind, hat dies auch rechtliche Konsequenzen. Zunächst ergibt sich daraus eine Hinweispflicht des Planers gegenüber dem Bauherrn: Jeder Bauherr, der in ein Unterfangungs-Projekt involviert ist (sei es, weil er neben einem Bestandsbau gründen will oder sein Gebäude unterfangen lassen muss), muss vorab unmissverständlich über die zu erwartenden Setzungen und Risse informiert werden. Diese Aufklärung ist Bestandteil der geschuldeten Beratungsleistung eines Architekten oder Tragwerksplaners, damit der Bauherr die Risiken kennt und geeignete vertragliche Vorkehrungen treffen kann. Insbesondere sollte der Bauherr des neuen Bauvorhabens wissen, dass Schäden am Nachbargebäude – dem unterfangenen Bestandsgebäude – auftreten können und in einem gewissen Umfang als normal gelten. In der Praxis wird empfohlen, vor Baubeginn ein gemeinsames Beweissicherungsverfahren durchzuführen, um den vorhandenen Zustand des Nachbarhauses (inklusive bereits bestehender Risse) zu dokumentieren. So lassen sich spätere Streitigkeiten darüber vermeiden, welche Risse neu durch die Unterfangung entstanden sind und welche Vorschäden bereits vorhanden waren.

Aus juristischer Sicht handelt es sich bei den infolge der Unterfangung auftretenden Setzungsrissen nicht um unvorhergesehene Schäden, sondern um absehbare Begleiterscheinungen der Baumaßnahme. Nachbarschaftsrechtlich ist der Bauherr zwar verpflichtet, Beeinträchtigungen des Nachbarn so gering wie möglich zu halten und insbesondere durch die Unterfangung die Standsicherheit des Nachbargebäudes sicherzustellen. Gänzlich auszuschließen sind kleine Schäden jedoch nicht. Etwaige Rissbildungen gelten nicht als Zufall, sondern als vorhersehbare Folge der erlaubten Tätigkeit. Dementsprechend muss der Bauherr für solche vorhersehbaren Schäden am Nachbargebäude aufkommen. Das Gesetz besagt, dass der Eigentümer eines Grundstücks (hier: der Nachbar) Immissionen – wozu auch Erschütterungen und Senkungen zählen – nicht entschädigungslos dulden muss, wenn sie die gewöhnliche Nutzung über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigen. In der Praxis wird daher jeder Schaden, der in zeitlichem und sachlichem Zusammenhang mit der Abgrabung entsteht, vom Bauherrn zu tragen sein. Selbst wenn der Nachbar die Durchführung der Unterfangung erlauben muss, bleibt der Unterfangende (Bauherr) verantwortlich, die entstandenen Risse auszubessern oder finanziell zu entschädigen.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang der Versicherungsaspekt. Bauhaftpflicht- oder Bauleistungsversicherungen decken in der Regel keine sogenannten Sowiesokosten. Unter Sowiesokosten versteht man Aufwendungen, die „sowieso“ – also von vornherein – anfallen würden. Die bei einer Unterfangung nahezu unvermeidlichen kleinen Risse und Verformungen gehören in diese Kategorie. Es sind keine plötzlich auftretenden Unfälle, sondern kalkulierbare Begleitkosten der gewählten Bauweise. Versicherer betrachten derartige vorhersehbare Nachbesserungskosten nicht als versicherbaren Schadenfall. Entsprechend besteht regelmäßig kein Versicherungsschutz für Ansprüche aufgrund solcher Rissschäden am Nachbargebäude – die Versicherung würde einwenden, dass es sich um eingeplante bzw. vermeidbare Kosten handelt, die durch geeignete Bauvorkehrungen oder höhere Sorgfalt hätten verhindert werden können. Auch wenn alle Vorschriften eingehalten wurden, bleiben die entstandenen Haarrisse letztlich durch den Verursacher selbst zu tragen. Für den Bauherrn bedeutet dies, dass er die Kosten für ggf. erforderliche Risssanierungen am Nachbargebäude von Anfang an in sein Budget einstellen muss. Juristisch sind dies Erweiterungskosten der Baumaßnahme, die nicht von Dritten übernommen werden. Im Schadensfall würde der Haftpflichtversicherer höchstens die Abwehr unberechtigter Ansprüche übernehmen, nicht jedoch die Kosten an sich. Folglich empfiehlt es sich, schon im Vorfeld zwischen den beteiligten Parteien (Bauherr, Nachbar, Baufirma) klare Absprachen über die Vorgehensweise bei auftretenden Rissen zu treffen. Oft wird vereinbart, dass der Verursacher die Risse nach Abschluss der Unterfangung fachgerecht beseitigen lässt (z. B. Verpressen oder Verputzen der Risse) – diese Arbeiten sind dann kein Versicherungsfall, sondern Bestandteil des Bauvorhabens.

Fazit

Unterfangungen führen aus technischen Gründen zwangsläufig zu geringen Setzungen des unterfangenen Bauwerks und damit einhergehend zu Rissbildungen. Ursache dafür ist die unvermeidbare Umlagerung von Lasten und Veränderung der Spannungssituation im Baugrund während der abschnittsweisen Unterfangungsarbeiten. Weder hochpräzise Planung noch größte Sorgfalt in der Ausführung können verhindern, dass ein Gebäude auf eine solche Intervention mit kleinen Verformungen reagiert. Allerdings lassen sich Ausmaß und Auswirkungen dieser Verformungen begrenzen: Die einschlägige Norm gibt klare Regeln vor, um die Setzungen auf ein unschädliches Niveau (typisch ≤ 5 mm) zu begrenzen und die entstehenden Risse im Bereich von Haarrissen zu halten. Werden diese Regeln eingehalten, bleibt die Standsicherheit und Gebrauchstauglichkeit der Gebäude gewährleistet, auch wenn optische Beeinträchtigungen in Form feiner Risse auftreten. Solche Risse sind als systemimmanent anzusehen und technisch nicht vollständig zu verhindern.

Für die Praxis bedeutet dies, dass Bauherren im Vorfeld entsprechend beraten werden müssen und Nachbarn frühzeitig einzubinden sind. Eine transparente Kommunikation über die zu erwartenden (geringfügigen) Schäden schafft Vertrauen und ermöglicht es, geeignete Vorsorgemaßnahmen zu treffen (Beweissicherung, Vereinbarungen zur Schadensbehebung etc.). Da die entstehenden Risse und Setzungen vorhersehbar sind, gelten sie juristisch als vom Bauherrn zu tragende Sowiesokosten und sind durch keine Standardversicherung abgedeckt. Umso wichtiger ist es, diese Kosten und Risiken von Anfang an einzuplanen. Insgesamt zeigt sich: Rissbildungen bei Unterfangungen sind technisch bedingt und weitgehend unvermeidbar, lassen sich jedoch bei Beachtung der Normvorgaben auf ein tolerierbares Maß beschränken. Die Unterfangung ist somit ein beherrschbares Risiko – keinesfalls aber ein völlig schadensfreies Unterfangen. Durch vorausschauende Planung, Überwachung und Kommunikation können alle Beteiligten dafür sorgen, dass die unvermeidlichen Risse letztlich keine bösen Überraschungen darstellen, sondern erfolgreich gemeistert werden.

Selbstkompostierende Holzdächer – Ursachen, Risiken und Präventionsmaßnahmen

In den letzten Jahren häufen sich Schadensfälle, bei denen Holzdachkonstruktionen bereits wenige Jahre nach Fertigstellung erhebliche Feuchteschäden und mikrobiellen Befall aufweisen. Diese Schäden entstehen oft trotz normgerechter Planung und Ausführung. Der Begriff „selbstkompostierendes Dach“ beschreibt diesen Prozess der schleichenden Zerstörung durch Fäulnis und Schimmelbildung.

Betroffene Dächer zeigen häufig folgende Merkmale:

• Zersetzung der oberen Sparrenbereiche

• Schimmel- und Pilzbefall an Holzwerkstoffen

• Verfaulte Schalungen und Dämmstoffe

• Strukturelle Schwächung der Tragkonstruktion

Solche Schäden können bereits nach wenigen Jahren auftreten und führen zu erheblichen Sanierungsaufwendungen.

Ursachenanalyse

Die Hauptursachen für die Selbstkompostierung von Holzdächern sind:

1. Unzureichende Belüftung: Flachgeneigte Dächer mit vollgedämmten Sparren und diffusionsdichten Eindeckungen verhindern die notwendige Austrocknung von Feuchtigkeit.

2. Fehlerhafte Dampfsperren: Die Verwendung von Dampfsperren mit hohen sd-Werten (>100 m) kann die Rücktrocknung von Feuchtigkeit verhindern, insbesondere wenn die Ausführung nicht luftdicht ist.

3. Wärmebrücken und Kondensation: Unzureichend gedämmte Bereiche führen zu Temperaturunterschieden, die Kondensation und damit Feuchtigkeitsansammlungen begünstigen.

4. Materialwahl: Der Einsatz von Holzwerkstoffen mit hoher Feuchteempfindlichkeit, wie OSB-Platten, kann das Risiko von Schimmel- und Pilzbefall erhöhen.

Um das Risiko der Selbstkompostierung zu minimieren, sollten folgende Maßnahmen berücksichtigt werden:

• Aufdachdämmung: Die Trennung von Tragwerk und Wärmeschutz durch eine Aufdachdämmung kann die Austrocknung verbessern und Feuchtigkeitsansammlungen verhindern.

• Feuchtevariable Dampfbremsen: Der Einsatz von Dampfbremsen mit variablen sd-Werten ermöglicht eine bessere Feuchtigkeitsregulierung innerhalb der Konstruktion.

• Luftdichte Ausführung: Sorgfältige Planung und Ausführung der Luftdichtheitsebene gemäß DIN 4108-7 sind essentiell, um Feuchteeinträge durch Konvektion zu vermeiden.

• Materialwahl: Der Einsatz von massiven Holzbauteilen anstelle von empfindlichen Holzwerkstoffen kann das Risiko von Feuchteschäden reduzieren.

• Regelmäßige Wartung: Inspektionen und Wartungsarbeiten können frühzeitig Hinweise auf Feuchteschäden liefern und ermöglichen rechtzeitige

• Gegenmaßnahmen.

Die Selbstkompostierung von Holzdächern ist ein ernstzunehmendes Problem, das durch sorgfältige Planung, geeignete Materialwahl und präzise Ausführung vermieden werden kann. Architekten, Planer und Handwerker sollten sich der Risiken bewusst sein und entsprechende Maßnahmen ergreifen, um die Langlebigkeit und Sicherheit von Holzdachkonstruktionen zu gewährleisten.

Interner Bereich – Anwendungen und Funktionen

Anwendungsbeschreibung:

Der interne Bereich der Schröer & Kollegen SV GmbH dient unseren Mitarbeitenden, freien Sachverständigen und autorisierten Projektpartnern als zentrale Arbeitsplattform. Über den geschützten Zugang stehen folgende Funktionen zur Verfügung:

Upload und Download von Schadenakten, Bildern und Dokumentationen
Zugriff auf interne Gutachtensysteme und Textbausteinbibliotheken
Statusverfolgung laufender Aufträge
Kommunikation mit der Zentrale und den jeweiligen Projektverantwortlichen
Zugriff auf interne Schulungsmaterialien, Normensammlungen und Verfahrensrichtlinien